Konut fiyatları ve kiralar artacak mı?
Kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet yasası nedeniyle
Türkiye'de son dönemde en büyük atılım yapan sektörlerin başında (aynı zamanda lokomotif sektör olan) inşaat sektörü geliyor...
Resmi verilere göre hala 700 bin konut ihtiyacı olan Türkiye'de, sektör iştah kabartıyor! Markalı markasız binlerce konut projelerinin bir kısmı satılmayı beklerken bir kısmının da yapımı devam ediyor...
Kentsel Dönüşüm uygulaması ve Mütekabiliyet Yasası sektörde bayram havası yarattı... Peki 2012'de gayrımenkul sektörünü neler bekliyor?
2012'de sektörün geleceğini, sorunlarını ve beklentilerini gayrımenkul sektörüne danışmanlık hizmeti veren CUBE İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Ceren Kumbasar ile konuştuk!
2012 yılında gayrımenkul sektöründe satış fiyatlarında ve kiralarda artışı beklentiniz var mı?
2012’de de elbette gayrimenkul sektöründe fiyat artışı bekliyoruz. Türkiye’de yilda yaklaşık 700 bin konut ihtiyacı var.
Özellikle sektörün kalbi olan lokasyonlarda bir arsa sıkıntısı baş göstermeye başladı. Kullandığımız çimentonun demirin de fiyat artışlarını göz önünde bulundurduğunuz zaman sektörde bir fiyat artışı olmaması mümkün değil.
Türkiye de son dönemde artan markalı ve markasız konut projeleri sektörde bir balon riski oluşturuyor mu?
Konut fiyatları ve finansal sistemimizin altyapısı dolayısıyla balon riskinin en az olduğu ülkelerden biriyiz. 2011 de ekonomideki soğutma çabalarına, konut kredileri genişlemesinin kontrollü hedefine ve kredi faizlerindeki yükselişe rağmen konut satışları hızlı ve tutarlı bir şekilde sürdü.
Yeni markalı konutların arzı hızlandı, konut kredisi kullanma iştahı sürdü. Dolayısıyla Türkiye tüm dünyaya baktığınızda, balon riski en düşük olan ülkelerden biri.
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında depreme dayanıklı binaların inşası ülke ekonomisine ve inşaat sektörüne ne katkı sağlayacak?
Genel olarak yeni projelerin hayata geçmesi önce inşaat sektörüne dolaylı olarak da ülke ekonomisine çok ciddi bir katkı sağlıyor.
2011’de yüzde 10 oranında büyüme kaydeden bir sektörden bahsediyoruz. 2011 yılında inşaat sektöründeki istihdam 1,91 milyon kişi idi. Toplam istihdam içindeki payı yüzde 7,7'ye kadar çıktı.
Dolayısıyla kentsel dönüşüm projeleri ne kadar çok sayıda olursa, sektördeki hacmi ne kadar büyük olursa sektörü ve ülke ekonomisini o kadar etkileyecektir.
Ancak bütün projelerde de ama özellikle kentsel dönüşüm projelerinde işin sosyolojik etkisini de göz ardı etmemek lazım. Zira bu sosyolojik etkilenme sureci uzun vadede ekonomik bir etki de yaratacaktır.
Kentsel dönüşüm projelerinin yapılandırmasının yeri, zamanlaması ve hedef kitlesi çok önemlidir. Kentsel dönüşüm projelerinin temel görevi inşaat kalitesi düşük yerleşim bölgelerindeki halkı minimum bir maddi külfetle, en yakin lokasyonda ev sahibi yapmaktır.
Bu projelerin arsa sahipleri açısından, müteahhit firmalar açısından bir rant olmaktan çıkarılacak şekilde düzenlenmesi esastır. Ekonomiye uzun vadeli olumlu etkisi de ancak bu sayede olabilir.
Mütekabiliyet yasasının yürürlüğe girmesi ile yabancılara toprak satışının 30 hektara çıkarılması sektörü ne kadar canlandıracak?
2012’de sektör bölge ayrımı yapmaksızın mütekabiliyet yasasıyla fark edilir bir biçimde canlanacak. Yıllardır en büyük sorun olarak masaya yatırmaya çalıştığımız bir konu idi bu yasa.
Yabancılardan gelen çok ciddi bir taleple karşı karşıya olmamıza rağmen önemli bir bölümüyle satış gerçekleştiremiyorduk.
Bu yıl nihayet yasayla beraber özellikle Körfez ülkeleri, Ortadoğu, Kuzey Avrupa ve Türki Cumhuriyetlerden hatırı sayılır bir satış bekliyoruz.
Döviz kurundaki dalgalanmalar gayrimenkul piyasasını 2011'de nasıl etkiledi ve 2012'de nasıl etkileyecek?
Para piyasalarındaki her hareket hem yatırım hem de oturum amaçlı gayrimenkul alıcısı kitleyi anında etkiliyor. Elbette 2011’de de bu dalgalanmadan olumsuz bir şekilde etkilendik.
Ancak inşaat sektörü 200’e yakın alt sektörü ve hacmi açısından o kadar büyük bir sektör ki bu etkiler hem faiz oranlarıyla hem şirketlerin kendi bünyelerindeki çözümlemeleriyle kısa sürede tolere edilebiliyor.
Bu yıl da Türkiye 2012 global resesyonunu fırsata çevirecek ve dolayısıyla TL değerlenecek öngörüsündeyim. Gayrimenkul piyasaları da kuskusuz bu durumdan aynı oranda etkilenecektir.
Bankaların mortgage kredi faizlerini arttırması sektörü son çeyrekte ne kadar etkiledi? 2012'de konut kredisi faizlerinde artış yeni beklentiniz var mı?
2011 de konut kredileri, yılın ikinci yarısındaki yükselişe rağmen bir önceki seneye oranla yüzde 22’lik bir artışla 75 milyar lira oldu.
2012 yılının ilk yarısında faiz oranları nazaran yüksek kalmaya devam eder, ikinci yarısında ise sınırlı düşüş beklenebilir.
Yıl sonunda konut kredisi aylık ortalama faiz oranlarını yüzde 1,2 olacağını, konut kredilerinin yüzde 15 büyüme ile 85 milyar liraya çıkacağını tahmin ediyoruz.
Gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu mevcut sorunlar nelerdir? Sorunların çözümü için hükümetin ve sektör temsilcilerinin hangi adımları atması gerekir?
Sektörün en önemli sorunlarından biri mütekabiliyet. Dolayısıyla bu sorunun en kısa zamanda çözülecek olması oldukça umut verici.
Vergi ve harçlarda haksız rekabetin kaldırılması, yabancıların mülk edinmesi hakkının uygulama sıkıntısı yaratmayacak şekilde kanunlaştırılması gerekiyor.
Yüzde 3,3'lük tapu harcının makul seviyeye indirilmesi, alım satım sözleşmelerinde damga vergisi uygulamasının kaldırılması, gayrimenkul yatırımlarının cazibesini düşüren yasal düzenlemelerden kaçınılmasını ve enerji verimliliği ve yeşil binaların yapımının teşvik edilmesi gerekli.
Daha planlı şehirler için özel sektörün rolünün artırılması, kentsel dönüşümün bir rant aracı olmaktan çıkması için gerekli tedbirlerin alınması beklentisindeyim. Kentsel dönüşüm projelerini adının hak ettiği biçimiyle gerçekleştirip, doğru uygulamalarla hayata geçirebilirsek Türkiye için yapılmış en önemli çalışmalardan biri olacaktır.
Bu projeleri ekonomik getirisinden çok bir memleket meselesi olarak ele almak gerektiğini düşünüyorum.
