Yabancı AVM yatırımcıları yasaya takıldı
Alışveriş Merkezleri Yatırımları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, Körfez dahil yabancı büyük fonların, AVM yatırımcılarının TTK ve Borçlar Kanunu'daki bazı maddeler yüzünden Türkiye'yi beklemeye aldığını söylüyor.
Kodal, "TTK ve Borçlar Kanunu değişmezse, kimse Türkiye'ye gelmez" diyor.
Son yıllarda gündemde olan gayrimenkul geliştirme, alışveriş merkezleri ve konut sektöründe öne çıkacak projeleri, o 1990'lı yıllarda keşfetti. Kendisi İTÜ'den elektronik mühendisi olarak mezun olsa da bununla yetinmedi. Mesleğini finans ve perakende ile bütünleştirdi. Bu alanlarda örgütleyiciliği ve dernek yönetimlerindeki başkanlıklarıyla ilgi çekti.
Şu anda Alışveriş Merkezleri Yatırımları Derneği (AYD) Başkanlığı'nı yürüten ve iş dünyasındaki yolculuğuna 20 yıl önce çıkan Hakan Kodal, birkaç alanda öncelikle profesyonelliğini ispatladı. Sonrasında ise patronluğunu da geliştirdi. Yapı Kredi Koray GYO'nun Genel Müdürü olarak tanınırlığını yükseltirken, Krea Gayrimenkul ofisiyle 1 milyar dolarlık projeleri ve fonları yönetti.
Türk iş insanları arasında batılı ve modern çizgisiyle küresel vizyonuyla öne çıkan Hakan Kodal, bu haftaki söyleşi konuğumuz olarak kendi öyküsünü ve çalıştığı alanların perde arkasını anlattı.
3 farklı dalda çalışyor
* Hakan Bey, siz kaç alanda çalışıyorsunuz?
Şu anda ağırlıklı olarak 3 farklı dalda çalışıyorum diyebilirim. Birisi, gayrimenkul geliştirme, bunu ağırlıklı konut ve karma projeler oluşturuyor diyebiliriz. Gayrimenkul yatırımı ve fon yönetimi bu daha çok alışveriş merkezleri başta olmak üzere ticari gayrimenkul geliştirme tarafında bir alan. Üçüncü alan da meslek örgütlerinde geçirdiğim bir zaman. Böyle bakarsanız AYD, şu anda İstanbul Shopping Fest'te İcra Kurulu Eş Başkanıyım. Mehmet Nane, Yılmaz Yılmaz'la birlikte üçümüz eş başkanlık yapıyoruz. Esas işim ise gayrimenkul geliştirme gayrimenkul yatırım.
Döviz kredisiyle yapıyorlar
* Yabancılardan AVM yatırımına yeni gelecekler var mı?
Türk Ticaret Kanunu (TTK) ve Borçlar Kanunu değişmezse Türkiye'ye gayrimenkul ve AVM tarafında bir tane bile yatırımcı gelmez. Bu söylediğim kanunlar içindeki bazı maddeler var ki, düşünün 100-200 milyon dolarlık yatırım yapmışsınız, yabancı döviz cinsinden kredilerle yapılıyor bunlar. Yatırımınızın 'sıfır' güvencesi var. Kontratlarda anlaşmışsınız ama yeni kanun diyor ki, "Siz döviz bazında anlaşma yapamazsınız." Ben kontratı imzalayıp, buna göre yatırımlar yapmışım. Eğer sizin kontratlarınızın bir geçerliliği yoksa Türkiye'ye hiçbir yatırımcı gelmez. TTK ve Borçlar Kanunu, kira kontratlarını tam bir merkeze bağlıyor. Yani devlet belirliyor ticareti. Böyle yatırım mı olur?
* Belediyeler tarafında hangi aksaklıklar var?
Biz yatırımlar yapıyoruz, tam yanımızdaki yeşil alanda belediyeler plan tadilatına giriyor, bakıyorsunuz yanınıza bir AVM daha geliyor. Artık, bu tip şeyler olmamalı. Kuralları sürekli değiştirmediğiniz sürece yatırım gelir.
İlgi var güven yok
* Ortadoğu'dan özellikle Birleşik Arap Emirliklerinden fonların gelip yatırım yapması bekleniyor, neden hala gelmiyorlar?
İlgi var, güven yok. Gelecekler ama yatırım ortamından etkileniyorlar.
Bu yıl ne kadar yabancı sermaye bekliyoruz?
Şu anda bekleyen 2-3 yatırım var sadece. Bazı fonlar AVM'ler yapmak istiyor. Anlaşmalar da belli bir noktaya geldi ama yasalar değişmezse yatırımdan vazgeçebilirler.
Balkanlar, Yakın Asya ve Ortadoğu'nun merkeziyiz
* Gençliğinizde rehberlik yaptığınızı da biliyorum. Bütün Türkiye'yi dolaştınız mı?
Türkiye'nin her tarafını 1986-1987 yıllarında gezdim. İlk defa İstanbul'un dışına, Anadolu'ya hatta Ankara'nın ötesine gittim. İstanbul'un tabii ki, ayrı bir yeri var. Gelecek bilimciler, şunu diyorlar; Büyük şehirler, megapollar bugün 15 milyon nüfuslardaysa 25 milyon olacak. Şu anda bu rakamdaysa 40 milyonlara çıkacak. Bu gibi yerler, dünyada ülkeleri için değil, bölgeleri için merkez oluyorlar. İstanbul, sadece Türkiye'nin değil, Balkanların, Yakın Asya'nın ve Ortadoğu'nun merkezi haline geliyor. Şu anda geldiğimizi bile söyleyebilirim. Bu rolünün daha başında.
Türkiye'nin önü çok açık
* Ülkemizi, gelecek yıllarda neler bekliyor?
Türkiye başta olmak üzere Çin, Hindistan, Güney Amerika'da Brezilya, Meksika, Rusya'nın belli bölümleri, bunlar esasında önümüzdeki 25 yılın gelişmekte olan ülkeleri yerine "gelişmişleri" olacaklar. Böyle bakarsanız, hem İstanbul'un hem de Türkiye'nin önü, önümüzdeki dönemde konjoktürel olarak açık.
İstanbul'un iki yakası bir araya gelmeyecek
* Peki, İstanbul nasıl bir dönüşüm yaşıyor?
Şunu kabullenmemiz lazım. İstanbul'un nüfusu şimdi 20 milyonsa, 10 yıl sonra 30 milyon olacak. İstanbul'un iki yakası bir araya gelmeyecek. Yani, Asya ve Avrupa kendi içlerinde bağımsız olmaya başlayacak. Ticaret, alışveriş, okullar vs. iki yaka arasında işlemeyecek, giderek azalacak ilişkiler. İki yakası bir araya gelmiyor derken, altyapı yatırımları sürekli devam edecek.
Rant olmazsa dönüşüm zor
* Kentsel dönüşüm konusuna nasıl bakıyorsunuz?
Bu dönüşümün mutlaka yapılması lazım. Bundan 10 yıl önce bir kentsel dönüşüm projesi yapmak için ne mevzuat, ne kat mülkiyeti kanunu size izin veriyordu. Bir tek daire itiraz ettiğinde o binada hiçbir şey yapılamıyordu. Bugün kentsel dönüşümle ilgili yeni mevzuatımız oldu.
* 20 yılda 700 milyar liralık bir dönüşüm faturasından söz ediliyor. Bu işi nasıl başaracağız ?
Kimin yaptığı önemli değil, yeter ki birileri yapsın. Çünkü, İstanbul'un kent merkezlerinin dönüşümüne ihtiyacı var. Bunu deprem açısından da söylüyorum. Şehircilik açısından ise kentin en büyük sorunu, ciddi dönüşüm için altyapıya ihtiyacımız var. Eğer bir 'rant' yaratmazsanız bu dönüşümü yapmak mümkün değil.
AVM'lerin cirosu 2016'da 100 milyar liraya çıkar
* Yabancılar, yeni AVM'lere ilgi gösteriyor mu?
Son 10 yılda yapılan AVM'ler, dünya standartlarında, belki hepsi değil kötü örnekler de var ama yine de standartlar uygulanıyor. Tamamiyle belediyelerin kontrollerine bırakılmış vaziyette. İkinci kontroller ise otokontrol mahiyetinde perakendecilerde. Perakendeciler, buraları kiralamazsa bu yapılar da yapılmaz.
* Sizin derneğin bir özel kontrol yetkisi yok mu?
Bizim derneğin, mevzuat gereği böyle bir yetkimiz yok. Yaptığımız eğitimlerle, konferanslarla bilinçlendirmeye çalışarak hareket ediyoruz.
* AVM'lerde metrekareye göre ne kadar ciro yapılıyor?
Daha kent merkezinde daha gelişmiş bölgelerdeki cirolar çok daha yüksek. İstanbul'da ortalama metrekare cirosu yıllık 6 bin lira civarında. Anadolu'da bu rakam yüzde 15 civarında bunun altındadır. Yani, ortada büyük bir uçurum yok.
* Toplamda tüm AVM'lerin cirosu ne kadarlık bir tutara ulaşıyor?
Bu sene bütün sektörün 2012 beklentisi 50 milyar liralık ciroya ulaşmak. AVM'lerdeki mağaza alanlarında yani. Geçen yıl bu rakam 36 milyar liraydı. Her yıl yüzde 15'lik bir artış var. Bunun yanında metrekare de artıyor. Bunu çarptığınız zaman önümüzdeki 5 yıllık dönemde 2016'da 100 milyar liraya çıkar. Organize perakendenin payı Avrupa'da yüzde 70-80 bandında, Türkiye'de ise yüzde 40'lardayız. Bunun iki katına çıkması lazım.
Shopping Fest'ten 7 milyar bekliyoruz
* İstanbul Shopping Fest bugün başlıyor. Sizce İstanbul, ne zaman moda merkezi olacak?
Kesinlikle olacağız. 2023'ten önce 7-8 yıl sonra İstanbul, tam anlamıyla bugün New York, Londra, Paris neyi çağrıştırıyorsa İstanbul da onu çağrıştıracak. Yani, moda- tasarım merkezi, iş ve ticaret merkezi, eğlence ve turizm merkezi, finans merkezi olacak.
* Shopping Fest programında neler olacak?
Shopping Fest kapsamında 9- 29 Haziran bandında bütün AVM'ler, Bağdat Caddesi, Beyoğlu ve Nişantaşı ağırlıklı olmak üzere tarihi yarımadada çeşitli eğlenceler de yapıyoruz. Bu sene haziranda festival olacağı için yüzde 50, hatta yüzde 60'lara kadar bütün markaların katılımıyla indirimler olabilecek.
* Kaç firma ve AVM, festivale katılacak?
AVM'lerin yüzde 60'ı, yani bütün büyükler katılıyor diyebiliriz. Küçüklerin katılmasını bekleyemeyiz, çünkü oralarda markalar yok. Sektörün yüzde 65'ine denk gelen 35 büyük AVM katılıyor. Geçen yıl 40 günde 8 milyar liralık ciro yapmıştık. Bu sene 21 günde 7 milyar liralık ciro yapmayı hedefliyoruz.
Beyoğlu'nun eski binalarını geri getireceğiz
* Siz, Krea ofisinde neler yapıyorsunuz?
Krea olarak şu anda ağırlıklı olarak konut ve karma alanlarda 3 yeni yatırıma giriyorum. Kemerburgaz'da, Çamlıca ve Beyoğlu'nda 3 projem var. Niş projeler, ağırlıklı olarak ofis karma ve konut. 40 ile 70 milyon dolarlık proje.
* Beyoğlu'nda nerede yapacaksınız yeni projeyi?
5-6 binayı satın aldık, o binaları dönüşümle eski bildiğiniz apartmanlardan yapacağız. Tekrar özümüze dönüyoruz.
Babamın hayali
* Niye bizde Avrupa gibi eski binalar yeniden yapılmıyor?
Beyoğlu'nun eski dokusunu yenilemek istiyoruz. 6-7 Eylül olayları öncesindeki Beyoğlu'ndan söz ediyorum. Benim babam Dr. Şemsettin Kodal da tesadüfen o 6-7 eylül olaylarında Beyoğlu kaymakamlığında askerliğini yapıyormuş. Babamın da hayalini canlandırmak istiyorum.
40 bin üyeli derneği yönetiminde
* Küresel anlamda yöneticiliğiniz var değil mi?
Uluslararası Gayrimenkul Yatırım Derneği'nin kurucu başkanıyım. Aynı zamanda Urban Land Institute (ULI) Global Yönetim Kurulu üyesiyim. Bu enstitü, tüm dünyada 40 bin üyesi olan, başta gayrimenkul alanında kentsel alanların dönüşümü üzerine sorumlu liderlik yapmak üzere kurulmuş bir organizasyon.
* Gayrimenkul alanında neler yaptınız?
Gayrimenkul sektörünün her alanıyla ilgili geçmiş tecrübem var. Ama en çok 9 yıl Yapı Kredi Koray GYO'nun Genel Müdürlüğü'nü yaptım. Ondan önce bankacılık geçmişim var. Son 6 yıldır da Krea'nın yönetici ortağıyım. Şimdi bakarsanız, özellikle bu kapsamda yurtdışı ayağıyla çok yakın temasımız oldu. Hem kurumsal yatırımcılar hem de bireysel yatırımcılarla sürekli bağlantı içindeyim.
